Ανάμεσα στις τρεις κυριότερες προκλήσεις περιέλαβε ο οίκος Moodys το θέμα των μη εξυπηρετούμενων δανείων κατά την πρόσφατη πιστωτική αξιολόγηση της Κύπρου στην οποία διατήρησε τη διαβάθμιση της χώρας τέσσερις βαθμίδες κάτω από την επενδυτική κατηγορία, καθώς και θετικό ορίζοντα με πιθανή αναβάθμιση στους επόμενους 12-18 μήνες. Σε μία άλλη εξέλιξη ο Ενιαίος Εποπτικός Μηχανισμός (SSM) ανακοίνωσε την αύξηση του δείκτη κεφαλαιακής απαίτησης στο 14,25% για το 2017 από 11,75% που ήταν το 2015. Παράλληλα, έστειλε συστάσεις για δημιουργία πρόσθετων προβλέψεων για επισφαλή δάνεια, κάτι που περιορίζει τη δυνατότητα κερδοφορίας και κατ’ επέκταση τη δημιουργία νέων κεφαλαίων. Η αναιμική κερδοφορία του τραπεζικού τομέα έρχεται σε μία ιδιαίτερα κρίσιμη φάση όπου η κυπριακή οικονομία έδειξε ισχυρά σημάδια ανάκαμψης για το 2016, η οποία μπορεί να αγγίξει μέχρι το 3%. Ωστόσο η σωστή και μεθοδική διαχείριση και πώληση ακινήτων που συνδέονται με κόκκινα (ή αλλιώς Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια-MEΔ), μπορεί να συμβάλλει ουσιαστικά όχι μόνο στην επιστροφή των τραπεζών σε ουσιαστική κερδοφορία αλλά και στην ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, όπως επισημαίνει ο Managing Partner της Delfi Partners & Company Δρ. Γιώργος Μούντης.

E&A

Η Κύπρος ολοκλήρωσε πριν οχτώ σχεδόν μήνες με επιτυχία το τριετές πρόγραμμα οικονομικής στήριξης αποκαθιστώντας παράλληλα την χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Παρ’ όλα αυτά, το πρόβλημα των κόκκινων δανείων παραμένει. Ποιο είναι το μέγεθος του προβλήματος σήμερα και ποιος ο στόχος των τραπεζών;

Είναι γεγονός. Τα μη εξυπηρετούμενα και τα προβληματικά δάνεια συνεχίζουν να αποτελούν ανοικτή πληγή στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών αλλά και στις αξιολογήσεις της κυπριακής οικονομίας. Το εύρος των προβληματικών δανείων στους ισολογισμούς των τραπεζών είναι το υψηλότερο στην ευρωζώνη. Στην Κύπρο, τo επίπεδο των ΜΕΔ σε αναλογία με τις συνολικές χορηγήσεις βρίσκεται στο 49,6% και ως προς το ΑΕΠ στο 136,7%.

Ο πρωταρχικός στόχος των τραπεζών είναι η μείωση των ΜΕΔ, διασφαλίζοντας παράλληλα την προστασία των ευάλωτων κοινωνικών ομάδων. Οι κυπριακές τράπεζες επιδιώκουν να ανακτήσουν και πάλι την εμπιστοσύνη των πελατών, ώστε να είναι σε θέση να παρέχουν νέο υγιή δανεισμό, αποφεύγοντας τα λάθη του παρελθόντος.

Ποια είναι τα μέσα που έχουν στη διάθεση τους οι τράπεζες και τι κινήσεις έχουν γίνει μέχρι τώρα για τη μείωση των ΜΕΔ;

Τα μέσα τα οποία οι Τράπεζες έχουν στη διάθεση τους για να διαχειριστούν τα ΜΕΔ παρουσιάζουν μεγάλο εύρος και περιλαμβάνουν πρακτικές όπως το “debt-to-asset swap”, το “debt-to-equity swap” και διαγραφές δανείων υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Οι κυπριακές τράπεζες έχουν αρχίσει να υιοθετούν αυτές τις πρακτικές, αλλά οι προσπάθειες θα πρέπει να εντατικοποιηθούν, ώστε να επιτευχθούν οι επιθυμητοί στόχοι. Μέχρι στιγμής τα αποτελέσματα είναι ιδιαιτέρως ενθαρρυντικά και οι τράπεζες θα πρέπει να συνεχίσουν τη συγκεκριμένη στρατηγική με προσοχή.

Ποια η άποψή σας για την πρακτική του “debt-to-asset swap” που καταγράφεται το τελευταίο διάστημα στην Κύπρο; Τι αντίκτυπο έχει η πρακτική αυτή στην κυπριακή αγορά ακινήτων;

Καταρχήν να εξηγήσουμε ακριβώς τι είναι το “debt-to-asset swap” ή αλλιώς η ανταλλαγή χρέους με περιουσιακά στοιχεία. Ο δανειολήπτης, ο οποίος έχει ένα κόκκινο δάνειο θα πρέπει να κάνει αναδιάρθρωση του δανείου του, ώστε να καταφέρει να το αποπληρώσει. Ένας από τους τρόπους που μπορεί να γίνει η αναδιάρθρωση είναι μέσω του “debt-to-asset swap”. Σε αυτή την περίπτωση ανταλλάσσεται χρέος με περιουσιακό στοιχείο. Δηλαδή, το περιουσιακό στοιχείο, το οποίο στις περισσότερες περιπτώσεις είναι ακίνητο, και ανήκει στον δανειολήπτη μεταβιβάζεται στην τράπεζα και ταυτόχρονα η τράπεζα διαγράφει χρέος ανάλογο της αξίας του περιουσιακού στοιχείου από το δάνειο του δανειολήπτη. Για παράδειγμα, έστω ότι ένας δανειολήπτης έχει δάνειο ύψους €4 εκ. και έχει ακίνητα αξίας €3 εκ. Μεταβιβάζονται στην τράπεζα τα ακίνητα, διαγράφεται το αντίστοιχο χρέος και μένει στον δανειολήπτη υπόλοιπο ύψους €1 εκ.

Μέσω της πρακτικής αυτής ωφελούνται τράπεζες και δανειολήπτες. Οι τράπεζες έχουν όφελος, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει ικανότητα αποπληρωμής από μέρος του οφειλέτη. Από την άλλη, ο δανειολήπτης ωφελείται, αφού αποπληρώνονται ολικώς ή μερικώς οι δανειακές του υποχρεώσεις και με τον τρόπο αυτό αποφεύγεται η επιμήκυνση ενός μη εξυπηρετούμενου δανείου.

Μέσω του “debt-to-asset swap” θα μπορέσει να αναζωπυρωθεί η αγορά. Τα ακίνητα – προνομιακά και μη – θα διατίθενται σε «χαμηλότερες τιμές» και μέσω της ενεργητικής διαχείρισης και του προσεχτικού σχεδιασμού στις πωλήσεις ακινήτων θα ενισχυθεί η κινητικότητα (ρευστότητα) της οικονομίας σε αυτό το κρίσιμο σημείο το οποίο βρισκόμαστε.

Πως μπορούν οι τράπεζες να διαχειριστούν αποτελεσματικά τα ακίνητα τα οποία θα περιέλθουν στην κυριότητα τους;

Οι τράπεζες αποκτώντας την κυριότητα μεγάλου αριθμού ακινήτων που προέρχονται από “debt-to-asset swap” εκφεύγουν του ρόλου τους, γεγονός που δημιουργεί προβλήματα στη διοίκηση και την οργάνωση της εκάστοτε τράπεζας. Ο ρόλος των τραπεζών θα πρέπει να επικεντρώνεται σε τραπεζικές δραστηριότητες, χωρίς να εμπλέκεται με τη διαχείριση ακινήτων. Το ρόλο αυτό αναλαμβάνουν εταιρείες διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων, οι οποίες παρέχουν συμβουλευτικές υπηρεσίες όσον αφορά την ενεργητική διαχείριση, ανάπτυξη, επένδυση και πώληση των ακινήτων. Η Delfi Partners κατά τα τρία τελευταία χρόνια προχώρησε σε σειρά συμφωνιών κυρίως με συστημικές τράπεζες, τόσο στην Ελλάδα όσο και στην Κύπρο, παρέχοντας ακριβώς τις υπηρεσίες αυτές στηρίζοντας στρατηγικά τον τραπεζικό τομέα.

Υπήρξαν πρωτοβουλίες από την Κυβέρνηση για τη μείωση των ΜΕΔ;

Η τόνωση της αγοράς των ακινήτων, αλλά και ταχύτερη εκκαθάριση των ΜΕΔ, προήλθε από σειρά πρωτοβουλιών που ελήφθησαν από την Κυβέρνηση. Ανάμεσα στα μέτρα αυτά συγκαταλέγεται και η διευκόλυνση έκδοσης τίτλων ιδιοκτησίας ακινήτων βεβαρημένων από μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Επίσης, η μείωση του ΦΠΑ επί των ακινήτων αλλά και των μεταβιβαστικών τελών, ευνόησε την κινητικότητα της κτηματαγοράς. Άλλα μέτρα, όπως fast-track διαδικασίες πολεοδομικών αδειών, η κατάργηση του φόρου μεταβίβασης των ακινήτων από δανειολήπτες προς τις τράπεζες, αλλά και η κατ’ εξαίρεση πολιτογράφηση μέσω επενδύσεων έχουν ενισχύσει ουσιαστικά τις αγορές ακινήτων στην Κύπρο.

Παρ’ όλο που ο αριθμός των ΜΕΔ παραμένει ανησυχητικά υψηλός, φαίνεται ότι η ανοδική τάση των ΜΕΔ, η οποία παρατηρήθηκε τα τελευταία χρόνια, έχει φτάσει στο τέλος της.

Ποια η κατάσταση στην Ελλάδα όσον αφορά τα ΜΕΔ;

Η Τράπεζα της Ελλάδος έχει προβεί σε σειρά ενεργειών στην κατεύθυνση της αντιμετώπισης του προβλήματος, όπως η Πράξη Εκτελεστικής Επιτροπής 42/2014, η οποία αφορά την εποπτεία των τραπεζών ως προς τη διαχείριση των ΜΕΔ. Παρ’ όλα αυτά τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια κυμαίνονται σήμερα σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα και ανέρχονται στα €108 δισ., εκ συνόλου δανείων €203 δισ..

Το πρόβλημα της διαχείρισης των ακινήτων το οποίο υπάρχει στην Κύπρο, υπάρχει και στην Ελλάδα και αποτελεί ένα από τα βασικά ζητήματα που τέθηκαν στο τραπέζι από την τρόικα. Οι ελληνικές τράπεζες έχουν δημιουργήσει δικές τους μονάδες διαχείρισης, με εξωτερικούς συνεργάτες οι οποίοι παρέχουν εξειδικευμένες συμβουλές, συμβάλλοντας καταλυτικά στο μείζον αυτό πρόβλημα που ταλανίζει την ελληνική κοινωνία. Όπως και στην περίπτωση της Κύπρου, δίδεται και στην ελληνική οικονομία μία ευκαιρία ενδυνάμωσης της κτηματαγοράς μέσω της πρακτικής του “debt-to-asset swap”, της ενεργητικής διαχείρισης των ακινήτων και των στρατηγικών πωλήσεων.